【新线博客日志】岩石：中国房地产泡沫惊煞人-sltao

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岩石：中国房地产泡沫惊煞人 - sltao 评论: 0 访问次数: 205
发表时间:2008/11/04 03:52am (63天13小时43分钟前) 加评论

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——谈中国房地产之一

房地产泡沫是个非常可怕的东西——1997年令人惶惶不安的东南亚金融风波，就是由泰国的房地产泡沫崩破而引发。2006年显现的美国次贷危机——次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供大量购房贷款，导致因资金流通短缺、周转不灵而形成的金融风波—— 也是因房地产泡沫破灭而激起，此后继续发展，终于酿成了今日举世恐惧的全球金融大风暴！

中国的房地产泡沫已经积聚了很长时间，不能不使国人忧心忡忡。

一

什么是泡沫经济?即蕴藏着巨大危机——特别是金融危机——的虚假经济繁荣。

《辞海》（1999年版）的解释是：“指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长,金融证券、地产价格飞涨,投机交易极为活跃的经济现象。”

泡沫经济主要表现在金融证券和房地产业。

房地产泡沫的特征是：1、地价房价持续上涨,高到令人发狂的地步；2、地价房价的持续上涨属于异常现象，没有反映市场供需平衡——其一是投资过热，投资增长率大大超过销售增长率，其二是商品房大量空置——按照通用的国际经验数据,商品房空置率10%是安全警戒线。如果超越过多,供给过剩,就形成了泡沫；3、在总购房额中贷款所占比例过大；4、住宅消费增长远远高于GDP(国内生产总值)增长和储蓄存款增长。

泡沫发生的时候,市场机制失灵,人们买涨不买跌,不遵循市场运行的一般规律。泡沫破灭时往往具有突然性，一落千丈，一泻千里。

二

二十几年来，中国城镇的商品房价从每平方米几百元起一路飞跑，到20世纪末开始异常加速。2000年北京新盘均价达到4917元／平方米（引自《人民网》2004.7.9《京城房价涨跌全透视》）。近几年，中央连续出台多种措施，以图遏制房价涨势。如2003年先后发出中国人民银行“121”号文件，国务院18号文件；2005年国务院发出两个“国八条”；2006年，国务院发出了“国六条”和“国十五条”，7月13日国务院建立了国家土地监察制度，7月30日国土资源部公开发布“招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范”和“协议出让国有土地使用权规范”；从2003年至2007年7月央行连加8次息，等等等等——然而房价竟似脱缰野马，毫不理会依然狂奔不止。

日前，中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌在重庆说：“全国房价自2004年以来，一年上一个台阶，就像4×100米接力赛一样。特别是去年（2007年），进入了冲刺阶段。”

国家发改委2007年10月25日发布信息：2005.7--2007.7全国 70 个大中城市房屋销售价格指数加速上扬——中等城市的均价普遍超过4000元，而大城市更高得惊人。

上海 2007年商品住宅均价已突破1万元/平方米， 10月份均价1.1141万元/平方米（引自DTZ戴德梁行上海住宅部2007年12月发布的《2007年上海住宅市场回顾》报告，载于《新华网》2007年 12月 25日）——2000年，上海商品住宅价格为2000-3000元/平方米，7年翻了两番。

北京市2006年商品住宅均价已经高达8792元。2007年又出现了价格普涨的局面。 2007年1月商品房销售均价为10563元/平米，到了12月则出现了翻天覆地的变化，该月均价达到15454元/平米——2007年北京楼市的商品房销售均价涨幅达46%（引自《新京报》2008年01月25日）。与2000年相比，商品住宅销售均价上涨214.3 % 。

上海顶级别墅檀宫每座身价过亿（2007年）！

可是，次贷危机爆发前，在美国8年房市繁荣的周期里，房价仅只上涨了50 % 。

2007年，中国的平均工资只及美国的1 / 30，可是房价竟与美国等同！

房价暴涨，几家欢喜几家愁？

三

在房价一直飙升而国民收入还相当低的情况下，商品房销售速度却也一直在飙升。这种奇特现象昭示了什么？

购房消费增长必须与居民可支配收入和储蓄增长相适应。但是， 2000年以来，住宅销售额增长普遍地显著高于城镇居民人均可支配收入增长和储蓄余额增长。2000年，差距竟然达到了45.5%！

北京市2007年人均可支配收入21989元。一个三口之家，当年可支配收入65967元。按结余一半32983元 / 年估计，买一套100平方米的房子需要46.9年——还没有把按揭贷款的巨额利息计算在内。

房价与年人均可支配收入之比，世界上一般国家是3 –6倍，美国是3—5倍。

显然，中国首都居民的“房价收入比”要高出很多很多——中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭认为，这就是房地产泡沫的一个重要表征——在这种背景下，商品房销售速度却一直在飙升。只能说明，它昭示着：现代大多中国人都变成了“房奴”！——依靠借贷购房，需要长期勒紧腰带过日子，支付贷款——“房奴”这个新词非常生动，但却令国人非常悲哀！

四

然而，有一些人却欢天喜地，正在弹冠相庆。他们是掌握权力的党政官员、银行高管、房地产开发商以及与之连带的人们。因为有千千万万房奴，还有更多的准房奴，欢天喜地的人们激情燃烧，以百倍的冲动投入到疯狂的房地产开发运动之中。

根据国家统计局和华泰证劵公布的数字，房地产开发投资增长率，2001年11月——2004年12月始终在30-40 % 之间，高峰时超过50 % ；2005年——2007年基本上都在20-30% 之间。这些数字显示，长时期里，中国的房地产开发投资增长率大多超过销售增长率。

不过，9%—10%的GDP（国内生产总值）增长、不足20%的储蓄存款增长怎能承载持续高位运行的房地产投资增长？

五

毕竟支撑乏力，在疯狂开发的同时，也在制造着大量的空置房。

所谓商品房空置面积，即竣工与销售面积之间的差额。从2000年1月到2004年2月，50个月间，累计新增住宅空置面积达1.56亿平方米，占竣工住宅面积(10.18亿平方米)的15.3%。

根据国家统计局和华泰证劵公布的图表显示，截止2007年5月，全国商品住宅和商品房面积空置率约高达24 . 4 %！

不言而喻，中国商品住宅和商品房空置率早已大大超过安全警戒线，并且长盛不衰，不断攀越新的险峰！——“24 . 4 %”，不是一个数字，而是一个正在丝丝冒烟的筒！

六

中国的房地产，不只制造了一个桶。“金融房贷”是一个更令人恐惧的筒！

2006年9月底，全国商业性房地产贷款余额达3.6万亿元，同比增长超过24 % 。远远超过储蓄增速！

中国人民银行2007年5月12日发布《2007年第1季度中国货币政策执行报告》。报告认为：购房贷款增速加快且呈上升趋势。到2007年3月末，个人购房贷款余额为2.4万亿元，比年初增加1471亿元，比去年同期增长20.3 % 。

2008年 6月末，在宏观紧缩银根的情况下，全国商业性房地产贷款余额仍然同比增长22 . 5 %，达到5.2万亿元——这是又一个令人心悸的数字！　　

著名学者易宪容—— 一位正直可敬的先生——指出：国内商业银行宣扬 “个人按揭贷款是优质资产”其实是个神话。“只有存在供小于求的产品才会出现投资增长和价格攀升，这是经济学的基本规律。”“近8年来，中国房地产市场的价格上涨应该是美国的几倍了，而且国内按揭贷款的质量也会比美国要差，如果国内房地产市场出现周期性变化，那么国内商业银行按揭贷款的风险肯定会比美国高。”

中国房地产制造的桶，还不止于这两个。其它的，另作专题论述。

危乎哉！

2008.10.27

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